Astuce pour les impayés : il existe une garantie d'action logement, la fameuse GARANTIE VISALE. En gros si votre locataire à entre 18 et 31 ans action logement se porte garant (je vous invite à regarder les conditions https://www.visale.fr/). En cas d'impayés, au bout de 2 mois vous appuyez sur un bouton et le loyer tombe tout seul, de plus visale s'occupe ensuite des procédure d'huissiers etc et en cas de dégradations, certaines sont prises en charges (avec une limite de 2 fois le dépôts de garantie je crois).
Une locataire ne payait plus, on a activé visale, résultat : il se sont occupé de tout et les propriétaires touchaient quand même le loyer
C'est aussi intéressant car ça permet de loger des gens qui ont pas forcément 4 fois le loyer en garantie, de plus si vos locataires commencent à ne pas vouloir faire visale alors qu'ils sont éligibles, c'est que bien souvent ils ont été "banni" de visale car trop d'impayés / dégradations , tout bénéf
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Si les loyers perçus sont du même montant que mes mensualités, est-ce que cela passe mon taux à 0% aux yeux des banques ?

Car si ce n'est pas le cas, ça m'handicape grandement pour le jour où je voudrais prendre ma RP

non en locatif ils te prêtent moins car justement ils veulent que tu garde un % d'endentement pour une RP le cas échéant

mais aprés comme toujours c'est du cas par cas, su tu fais du cash flow positif tu peux dépasser les seuils etc

Le taux de 35% d'endettement est devenu réglementaire, les banques dépassent que dans certains cas type RP avec de gros revenus.

Ne raisonne pas en cashflow mais uniquement en taux d'endettement, si tu as de gros revenus, le locatif pourquoi pas.

M'enfin personnellement j'attendrais d'avoir des taux super hauts (et donc un immo au rabais) pour s'endetter à taux fixe puis, en baisse de taux, renégocier l'emprunt ou le faire racheter.

Inflation = hausse des taux = baisse de l'immobilier et inversement si taux bas, ce qui nous a amené dans la situation actuelle sur le marché immo avec des prix toujours plus haut.

PS : renseigne toi beaucoup sur les durcissement de lois sur la location de biens énergivores dans moins de 10 ans ça sera déterminant pour ton rendement

ce que je voulais dire c'est en gros si il pourrait avoir une RP jusqu'a 35% d'endettement, pour du locatif se serait plus tot jusqu'a 20%

sur la partie taux puis rachat c'est ce dont je suis convaincu c'est pour ca que je ne suis pas inquiet.

Et de toute façon aujourd'hui aucune offre ne part au prix, un truc posté 175K tu peux l'avoir à 165 donc c'est déjà bénéfique.

et effectivement sit acheter une passoire + travaux = bon plan

soit acheter un peu plus cher mais au moins DPE D

Le 02 décembre 2022 à 21:25:29 :

t'achète ou pour si peut cher ?

On lit souvent que pour avoir du cash flow positif il faut compter au moins 10% de renta environ

J'achète dans le Nord, à partir du moment ou tu sors de Paris tu peux trouver des belles opportunités.
La personne qui m'avait présenté la société dans laquelle je bosse maintenant avait un projet 120 000 euros achat + travaux, 3 appartements, 450 euros / mois de cash flow. Maintenant c'est plus compliqué les prix ayant augmentés mais il faut aussi savoir résonner les vendeurs, pour l'immeuble de mes parents je crois qu'a la base la vendeuse demandait 250 000 ou quasiment 300 000 euros, quand tu prépares le projet avec les calculs de rentabilités + travaux etc c'est plus facile de tirer les prix vers le bas.

Pour ceux qui souhaitent investir, pour certains immeubles / appartements les DPE ne permettront plus de louer, si vous connaissez des gars bon en travaux / diagnostics vous pouvez faire croire aux vendeurs qu'avec le DPE vous ne pourrez plus louer et donc demander une baisse de prix. Faites ensuite les bons travaux pour mettre le DPE aux normes et voila comment on tire du cash flow

toute façon en immobilier faut avoir de la chache

je proposerais toujours systématiquement 10% en dessous du prix annoncé + faire des commentaires sur les points faibles pendants les visites

Certains ont des expériences de LMNP à partager ?

Le 02 décembre 2022 à 21:30:16 :
Astuce pour les impayés : il existe une garantie d'action logement, la fameuse GARANTIE VISALE. En gros si votre locataire à entre 18 et 31 ans action logement se porte garant (je vous invite à regarder les conditions https://www.visale.fr/). En cas d'impayés, au bout de 2 mois vous appuyez sur un bouton et le loyer tombe tout seul, de plus visale s'occupe ensuite des procédure d'huissiers etc et en cas de dégradations, certaines sont prises en charges (avec une limite de 2 fois le dépôts de garantie je crois).
Une locataire ne payait plus, on a activé visale, résultat : il se sont occupé de tout et les propriétaires touchaient quand même le loyer
C'est aussi intéressant car ça permet de loger des gens qui ont pas forcément 4 fois le loyer en garantie, de plus si vos locataires commencent à ne pas vouloir faire visale alors qu'ils sont éligibles, c'est que bien souvent ils ont été "banni" de visale car trop d'impayés / dégradations , tout bénéf
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Ceci. C'est juste le meilleur conseil pour faire de la location.

Le 02 décembre 2022 à 21:48:44 :

Le 02 décembre 2022 à 21:30:16 :
Astuce pour les impayés : il existe une garantie d'action logement, la fameuse GARANTIE VISALE. En gros si votre locataire à entre 18 et 31 ans action logement se porte garant (je vous invite à regarder les conditions https://www.visale.fr/). En cas d'impayés, au bout de 2 mois vous appuyez sur un bouton et le loyer tombe tout seul, de plus visale s'occupe ensuite des procédure d'huissiers etc et en cas de dégradations, certaines sont prises en charges (avec une limite de 2 fois le dépôts de garantie je crois).
Une locataire ne payait plus, on a activé visale, résultat : il se sont occupé de tout et les propriétaires touchaient quand même le loyer
C'est aussi intéressant car ça permet de loger des gens qui ont pas forcément 4 fois le loyer en garantie, de plus si vos locataires commencent à ne pas vouloir faire visale alors qu'ils sont éligibles, c'est que bien souvent ils ont été "banni" de visale car trop d'impayés / dégradations , tout bénéf
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Ceci. C'est juste le meilleur conseil pour faire de la location.

mais ça VS louer à des riches qui n'ont pas besoin de visale ?

mais ça VS louer à des riches qui n'ont pas besoin de visale ?

Après 31 tu ne peux pas faire visale à quelqu'un touchant plus de 1500 euros sauf conditions (bail mobilités, CDI moins 6 mois etc voir sur le site).
Sous 31 ans on demande systématiquement même avec des dossiers bétons :

- Je loue à un étudiant, ses parents sont blindés, que se passe t'il s'ils refusent de me payer ? Huissiers et saisis (long + argent à sortir) avec visale 0 problèmes.

Il y a toujours des gens vicieux, un collègue à eu un jour une fille super top "il lui aurait donné le monde" comme il dit, problème elle n'a jamais payée et ses garants sont injoignables

Impression d'avoir loupé le train des taux immo faibles
Les taux ont bien augmenté mais les prix ne baissent pas

Je cherche à acheter un studio à moins de 80 000 euros sur Rouen, Caen ou Le Havre pour faire du LMNP... Mais j'ai clairement besoin de me former car je suis débutant en immo

Ou alors j'emprunte pour des SCPI

Le 02 décembre 2022 à 22:36:07 :
Impression d'avoir loupé le train des taux immo faibles
Les taux ont bien augmenté mais les prix ne baissent pas

Je cherche à acheter un studio à moins de 80 000 euros sur Rouen, Caen ou Le Havre pour faire du LMNP... Mais j'ai clairement besoin de me former car je suis débutant en immo

Le prix est le dernier élément à bouger. Patience.

Pour rappel, le marché immobilier est un peu atypique dans le sens où c'est la banque (et donc les taux) qui vont le prix. Le primo-accédant commence par aller voir sa banque en lui demandant "j'ai droit à combien ?"

Fatalement, le prix va baisser.

Le 02 décembre 2022 à 23:00:09 :

Le 02 décembre 2022 à 22:36:07 :
Impression d'avoir loupé le train des taux immo faibles
Les taux ont bien augmenté mais les prix ne baissent pas

Je cherche à acheter un studio à moins de 80 000 euros sur Rouen, Caen ou Le Havre pour faire du LMNP... Mais j'ai clairement besoin de me former car je suis débutant en immo

Le prix est le dernier élément à bouger. Patience.

Pour rappel, le marché immobilier est un peu atypique dans le sens où c'est la banque (et donc les taux) qui vont le prix. Le primo-accédant commence par aller voir sa banque en lui demandant "j'ai droit à combien ?"

Fatalement, le prix va baisser.

j'espère khey
j'ai 35k sur des livres qui peuvent éventuellement servir d'apport...
mais je ne sais pas si je vais les utiliser pour ça

https://www.lefigaro.fr/conjoncture/alerte-sur-la-baisse-mondiale-des-prix-de-l-immobilier-20221202

Not in immobilier et ne prévoyant pas de le faire actuellement ni en RP ni en investissement locatif pour cause de chômage, je souhaite cependant apporter mon parrainage chaleureux à cette nouvelle boucle hors crypto que le forum meritax assurément au plaisir de vous retrouver en SCPI achetées en levier au prochain CDI si les taux baissent

Je me suis lancé récemment dans l'immobilier locatif les papiers sont en cours un immeuble avec une boulangerie une maison en E , un 2 pièces en F et une grande grange qui va surement devenir un parking pour camping car, le prix affiché était à 248 000 mais négocié à 200 000.
Du coup frais de notaire à 15k donc crédit à 225k à 2.43% pour comprendre une enveloppe travaux pour passer au minimum en D.
La boulangerie est louée 950 euros depuis plusieurs années, le 2 pièce est loué depuis quelques mois 420 euros la personne paye bien ses loyers normalement le 5 mais en fait c'est plus le 6 ou le 7 le temps que les aides arrivent quoi. Et la maison va être louée par l'ancienne propriétaire 500 et on espère 150 euros pour les places de parking après travaux
Du coup 1080 euros de mensualité pour 1870 de loyer soit un rendement brut de 10% environ

Le 02 décembre 2022 à 21:48:44 :

Le 02 décembre 2022 à 21:30:16 :
Astuce pour les impayés : il existe une garantie d'action logement, la fameuse GARANTIE VISALE. En gros si votre locataire à entre 18 et 31 ans action logement se porte garant (je vous invite à regarder les conditions https://www.visale.fr/). En cas d'impayés, au bout de 2 mois vous appuyez sur un bouton et le loyer tombe tout seul, de plus visale s'occupe ensuite des procédure d'huissiers etc et en cas de dégradations, certaines sont prises en charges (avec une limite de 2 fois le dépôts de garantie je crois).
Une locataire ne payait plus, on a activé visale, résultat : il se sont occupé de tout et les propriétaires touchaient quand même le loyer
C'est aussi intéressant car ça permet de loger des gens qui ont pas forcément 4 fois le loyer en garantie, de plus si vos locataires commencent à ne pas vouloir faire visale alors qu'ils sont éligibles, c'est que bien souvent ils ont été "banni" de visale car trop d'impayés / dégradations , tout bénéf https://image.noelshack.com/fichiers/2017/20/1494964933-grospif.png
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Ceci. C'est juste le meilleur conseil pour faire de la location.

J'espère que le bruit va se répandre chez les proprios boomers, j'ai encore ce trauma y a dix ans d'essayer d'en parler à des agents immo/proprios, je passais pour un extraterrestre scammeur.

Le plus beau restera ce logement dans une foncière d'assurance, qui voulait un x4 le loyer de salaire, ce que je n'avais pas mais mes garants, si, et oups, ah si vous nous mettez des garants, c'est SIX FOIS qu'ils doivent gagner. https://image.noelshack.com/fichiers/2018/18/7/1525597279-shit.png

Pour ma part, je ne pense pas qu'il soit intéressant de s'essayer à prédire les futurs prix de l'immobilier. Il est, je pense, plus intéressant d'envisager l'investissement immobilier en fonction du bénéfice risque que l'on peut en tirer. Et je pense que chaque personne en fonction de son aversion au risque et de sa situation financière, pourra avoir une grille de lecture bien différente.

Pour ma part, j'ai mis en vente mes 2 appartements pour plusieurs raisons. Le marché est relativement cher. Ça ne veut bien évidemment pas dire qu'il ne peut pas devenir encore plus cher, mais je perçois le risque d'une possible rationalisation des prix à la baisse. Je pense également que les marchés financiers offrent de meilleures opportunités actuellement donc je vais tenter d'arbitrer entre ces deux marchés.

L'immobilier me pose problème au vu de la transformation de l'habitat. Hier, un chez-soi servait à dormir et à passer du bon temps. Demain, ça sera également un lieu de travail, une mini centrale électrique avec la production d'électricité ainsi qu'une mini industrie avec l'avènement prochain des imprimantes 3d. Il existe probablement un futur "très" gros souci à venir à cause du réchauffement climatique qui modifie la résistance des logements contre des terrains de plus en mouvement. Tout ça va demander beaucoup d'investissement, et je pense que l'état obligera à le faire au nom de l'écologie. Je pense qu'ils vont accélérer fortement les contraintes pour les investisseurs.

Je pense également voir venir une destruction du travail de par l'automatisation, la robotisation et les nouvelles technologies qui modifieront notre perception du monde du travail, de l'économie et de la monnaie. Je pense de fait, que non seulement les difficultés sociales seront immenses, mais qu'il y aura autant de difficulté pour une majorité de propriétaire à pouvoir payer leurs crédits que des locataires dans l'incapacité de payer les loyers.

Je ne souhaite pas supporter ces risques au prix actuel du marché. Je n'ai jamais été locataire, mais si je parviens à vendre mes deux appartements aujourd'hui, je le serais de plein gré pour la première fois de ma vie.

J'aime rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Aujourd'hui, nous passons d'un monde centralisé à un monde décentralisé, de la propriété à l'usage, de la surproductivité au recyclage, au droit de propriété au partage des connaissances, de l'abondance à l'écologie, à de simples consommateurs à des producteurs-consommateurs, etc...

Bien malin à celui qui verra parfaitement l'avenir se dessiner, mais sans trop s'avancer, on peut affirmer que les changements que nous sommes en train de voir émerger sont digne d'une révolution industrielle, intellectuelle et culturelle, et que les performances futures seront en tout point, bien différentes de ce qu'il s'est passé hier.

Bien le bonjour mes chers clés,
On a l'air bien ici, je pose ma tente

Je rappelle les bases aux débutants qui passerait ici: l'immo est avant tout une gestion d'entreprise plus qu'un investissement passif.

Il y a pas de secret, il va falloir taffer.

Une fois que l'on a compris cela, au sens large c'est assez basique: pour que cela fonctionne l'important est de résoudre des problèmes et de simplifier la vie de votre prospect cible.

Dans l'immo, le but est généralement de fournir un logement
plus agréable, plus pratique, plus fonctionnel SpoilAfficherMasquer
ou à un prix plus intéressant SpoilAfficherMasquer
que ce qui existe sur le marché.

L'immo étant physique (local) et non online, il est peu dépendant du marché mondial.

L'inconvénient est de ne pas pouvoir scaler exponentiellement, la croissance est plutôt linéaire (contrairement à un logiciel par exemple, dont la scalabilité/croissance est potentiellement exponentielle).
L'avantage nonobstant est que l'offre est inégalement répartie géographiquement: il y aura toujours beaucoup d'opportunités business à combler.

Pour ma part, j'estime que l'avenir est radieux quelle que soit la période, pour quiconque se donne les moyens d'améliorer progressivement un bien.

Emprunt pour investissement en SCPI il y a 3 ans (100 000€)
RAS pour le moment.
J'aime beaucoup en complément du PEA

Le 03 décembre 2022 à 09:07:32 :
Emprunt pour investissement en SCPI il y a 3 ans (100 000€)
RAS pour le moment.
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Quel est ton profil pour avoir pu emprunter 100k de SCPI ?
T'es déjà propriétaire de ta résidence principale ?
T'es en CDI ? Quel salaire ?

Le 03 décembre 2022 à 09:18:33 :

Le 03 décembre 2022 à 09:07:32 :
Emprunt pour investissement en SCPI il y a 3 ans (100 000€)
RAS pour le moment.
J'aime beaucoup en complément du PEA

Quel est ton profil pour avoir pu emprunter 100k de SCPI ?
T'es déjà propriétaire de ta résidence principale ?
T'es en CDI ? Quel salaire ?

Bonjour?

Les taux actuels pour emprunter en scpi doivent dépasser les 3% au moins. Le rendement en prend un coup...